054-801-8226

FacebookGoogle+TwitterYoutubeLinkedinPinterestBlogger

יניב טולדנו רואי חשבון -  (C.P.A (ISR

רחוב מוטה גור 9, פתח תקווה  (ליד הקניון הגדול)   

טלפון במשרד: 073-254-9512

מס על השכרת חנות/ משרד/נכס מסחרי

כמה מס משלמים על השכרת נכס מסחרי?
מס על השכרת משרד, מס על השכרת חנות
האם כדאי להשקיע בנכס מסחרי?


מהו שיעור המס על השכרת נכס מסחרי?

הכנסות שמתקבלות בגין השכרת נכס מסחרי מסווגות כהכנסה פסיבית קריי הכנסה שאינה מיגיעה אישית.

שעורי המס החלים על הכנסות פסיביות גבוהים משיעורי המס החלים על הכנסה מעבודה ומדרגת שיעור המס מתחילה משיעור מס של 31%.


מקור חיוב המס הינו בסעיף  2(6) לפקודת מס הכנסה


              2.מס הכנסה יהא משתלם, בכפוף להוראות פקודה זו, לכל שנת מס, בשיעורים המפורטים להלן, על הכנסתו של אדם תושב ישראל                                            שהופקה או שנצמחה בישראל או מחוץ לישראל ועל הכנסתו של אדם תושב חוץ שהופקה או שנצמחה בישראל, ממקורות אלה:

אחוזת בית וקרקע

(6)   דמי שכירות, תמלוגים, דמי מפתח, פרמיות ורוחים אחרים שמקורם באחוזת-בית או בקרקע או בבנין תעשייתי: בנה אדם אחוזת-בית והשכירה וקיבל בעד ההשכרה דמי מפתח או פרמיה ואחר ההשכרה מכר אותה אחוזת-בית לאחר, במישרין או בעקיפין, על פי הסכם שנעשה בשעת ההשכרה או לפני כן, יראו את הקונה כאילו קיבל הוא ביום הקניה דמי מפתח או פרמיה באותו סכום; נעשתה הקניה תוך שנה לאחר ההשכרה יראו זאת כראיה לכאורה שאמנם היה הסכם כאמור;

 

האם ניתן להכיר בהוצאות בניכוי בגין ההכנסה מהשכרת נכס מסחרי/חנות?


על פי סעיף 17 לפקודת מס הכנסה ניתן לנכות הוצאות אשר משמשות בייצור הכנסת השכירות.

בין היתר: 


1. ריבית והפרשי הצמדה בגין הנכס- לפי סעיף 17 (1) (א) לפקודת מס הכנסה 
סכומים המשתלמים בתור ריבית או הפרשי הצמדה על כסף שלווה, אם נוכח פקיד השומה שהם משתלמים על הון ששימש בהשגת הכנסה;

התרת הוצאות מימון בגין נכס אשר אינו מפיק הכנסות שכירות- פס"ד אנג'ל 


החברה ביקשה להתיר בניכוי הוצאות מימון בגין הלוואה אשר נלקחה לצורך רכישת מגרש ריק אשר לא הניב הכנסה.
בית המשפט קבע כי ההוצאה אינה מותרת בניכוי כיוון שההוצאה אינה לצרכי ייצור הכנסה. 


2. תיקונים בגין הנכס  על פי סעיף 17(3) -הוצאות שהיו בגין אחזקת הנכס.

סכומים שהוצאו לתיקונים של חצרים, מוצבה או מכונות, ששימשו בהשגת ההכנסה, וכן לחידושם, לתיקונם או לשינויים של כלי מלאכה, כלי שרת או חפצים ששימשו כאמור"
ניתן לדרוש בניכוי הוצאות שוטפות אשר התהוו בגין אחזקת הנכס.

יש להבחין במקרה זה בין הוצאה אשר בבחינת שמירה על הקיים לבין הוצאה אשר שמהווה יתרון מתמיד ומשביחה את הנכס.

3.פחת בגין הנכס - על פי סעיף 17(8) 

ניתן לדרוש בניכוי הוצאות פחת בגין הנכס.

שיעורי הפחת נקבעים על ידי מס הכנסה על פי סוג הנכס, לדוגמה: 
בנינים - 4%
בינייני בטון מזוין מדרגה ראשונה - 2%

4.הוצאות הכרוכות בתשלום המס - על פי סעיף 17(11) לפקודת מס הכנסה 
ניתן להתיר הוצאות שכר טרחה של בעלי מקצוע כגון עו"ד, רו"ח הקשורים לתהליך העבודה מול מס הכנסה. 
הוצאות שהיו בגין הכנת חוזה השכירות על ידי עורך דין, הוצאות שהיו בגין הכנת הדוח השנתי למס הכנסה על ידי רואה חשבון.



כמה ביטוח לאומי משלמים על השכרת חנות ?כמה ביטוח לאומי משלמים על השכרת נכס מסחרי?

ביטוח לאומי על הכנסות פסיביות 

שיעורי ביטוח לאומי על הכנסות פסיביות : 


בעקבות תיקון 103 לחוק הביטוח הלאומי שנכנס לתוקף ביום 1.1.2008, הכנסה פסיבית חייבת בדמי ביטוח לאומי לאחר הפחתת פטור לפי חישוב של 25% מהשכר הממוצע במשק.

בשנת 2016 השכר הממוצע במשק הינו בסך של 9,464 ש"ח.
כלומר תקרת ההכנסה הפסיבית הפטורה מדמי ביטוח לאומי לחודש הינה בסך של 2,366 ש"ח.

להלן שיעורי ביטוח לאומי בגין השכרת חנות/נכס מסחרי/השכרת משרד: 

 שיעור ביטוח לאומי בסך של  9.61%
יחושב עד ההכנסה המופחתת כלומר עד רווח של 5,678 ש"ח
ושיעור ביטוח לאומי בסך של -12%
מעל התקרה המופחתת ועד התקרה המקסימלית לתשלום דמי ביטוח כלומר מרווח של 5,679 ש"ח ועד תקרה של 43,240 ש"ח.
תשלומי דמי ביטוח לאומי מזכים את הנישום בניכוי לצורכי מס בשיעור של 52% מדמי הביטוח בשנת המס.



פתיחת תיק במע"מ בגין דמי שכירות 

מע"מ על הכנסות שכירות מחנות


אדם פרטי אשר אינו מנהל תיק במס ערך מוסף ובידיו נכס מסחרי/חנות/משרד ומקבל דמי שכירות מעוסק, מלכ"ר או מוסד כספי יהיה חייב לפתוח תיק במס ערך

מוסף ולהגיש דוח תקופתי.

ניתן לחלופין לבקש מהמשכיר שהינו עוסק במע"מ להעביר את המע"מ במקומנו על יד הוצאת חשבונית עצמית.


מס הכנסה על הכנסות שכירות מחנות

כמו שנכתב לעיל, הכנסות פסיביות כלומר הכנסות שכירות ממוסות בשיעור מס של החל מ31% לאחר שנלקחה בחשבון הכנסותו של הנישום משאר המקורות,

כלומר הכנסות ממשכורת או עסק.

 
הכנסות מרכוש של בני זוג - כלומר הכנסות שכירות מצטרפות להכנסותו החייבת של בן הזוג בעל ההכנסה החייבת הגבוהה יותר מיגיעה אישית.

ייחוס הכנסות שכירות בין בני זוג: 

מקרים שבהם ניתן ליחס הכנסות משכירות לבן הזוג בעל ההכנסה הנמוכה: 

1. במידה והיה קיים לאחד מבני הזוג נכס שנה מלפני הנישואים, ניתן ליחס את הכנסות השכירות לבן הזוג שבבעלותו הנכס מלפני הנישואים למרות שהכנסתו 

נמוכה יותר מבן זוגו.

2.במידה והתקבל נכס בירושה בתקופת הנישואים, ניתן ליחס את הכנסות השכירות בגין הנכס לבן הזוג שקיבל את הירושה למרות שהכנסתו מיגעה אישית נמוכה

מבן זוגו.

3.הכנסה מהשכרה של נכס ששימש בעסק או במשלח יד של המשכיר לתקופה העולה על 10 שנים - במקרה זה ניתן ליחס את הכנסות השכירות לבן הזוג 

שעבד בנכס לפני שהשכירו למרות שהכנסות כעת נמוכה יותר מבן זוגו.






 

הכנסות מהשכרת נכס ששימש לשימוש בעסקו של הנישום מעל 10 שנים

דמי שכירות המתקבלים מהשכרת נכס אשר שימש במשך עשר שנים לפחות לפני תחילת השכרתו להפקת הכנסה מיגיעה אישית בעסק או משלח יד.
הכנסה זו כאמור נחשבת כהכנסה מיגיעה אישית ותמוסה לפי שיעורי מס להכנסה מיגיעה אישית.


 

שיעורי מס על הכנסה פסיבית (שכירות) למי שמלאו שישים שנה ויותר

על פי סעיף 121(ב)(1) לפקודת מס הכנסה- הכנסות מרכוש (הכנסה פסיבית,הכנסת שכירות) המשויכות למי שמלאו לו שישים שנה או יותר תחויבנה בשיעורי המס החלים על הכנסות מיגיעה אישית ובלבד שלא נקבע להכנסות מרכוש שיעור מס קבוע.
שיעורי מס להכנסה מיגיעה אישית
 

פטור להכנסה מדמי שכירות בנכס ששימש להפקת הכנסה מיגיעה אישית
למי שהגיע לגיל פרישה 
 

35% מההכנסה משכירות מוטבת -  שקיבלת בשנת המס פטורים ממס.
שכירות מוטבת- הכנסה החייבת מדמי שכירות מהשכרת נכס בבעלותך וששימש במישרין להפקת הכנסה מעסק או משלח יד, עד לתקרת ההכנסה כשהוא מוכפל בשיעור הזכאות.
תקרת ההכנסה - הינה הסכום הנקוב בהגדרת קצבה מזכה.
הקצבה המזכה בשנת 2015 היא 101,520 ש"ח לשנה.
שיעור הזכאות - שיעור של 2% לכל שנת מס שבה שימש הנכס במישרין להפקת הכנסה מיגיעה אישית מעסק או משלח יד בישראל עד לתקרה של 35 שנים.

תנאים לקבלת הפטור:
1. הינך תושב ישראל והגעת אתה ובן זוגך לגיל פרישה.(גבר גיל 67 אישה גיל 62)
2.לא היו בידך הכנסות מקצבה מלוג או אנונה שחלים עליהם הפטורים בסעיף 9א 9ב לפקודה.
3.לא היו לך הכנסות מריבית מפקדונות ותוכניות חסכון שמקבלים עליהן ההקלות ממס
4.הפטור ניתן רק לאחד מבני הזוג לפי בחירתם.
5.הפטור לא ינתן אם דמי השכירות משולמים על ידי קרוב וכן אם השוכר הוא חברה שהמשכיר הוא בעל שליטה בה.



 

 

שיפורים ושיפוצים במושכר כהכנסה חייבת מדמי שכירות

 דמי השכירות המתקבלים מנכס מושכר יכול שיתקבלו גם בשווה כסף כלומר בדרך של תוספת בניה או שיפורים ושיפוצים במושכר שנעשו על ידי השוכר.
מה זה שיפורים במושכר? - משמעותם הוצאה כספית שביצע השוכר לשיפור הנכס בתקופת השכירות,
וכן כל השקעה המשביחה את הנכס ואיננה הוצאה לשמירה על הקיים.
ההוצאה מהווה אופי הוני ואינה פירותית.

בפסיקה נקבעו מספר מבחנים לצורך ההבחנה האם השיפורים במושכר שבוצעו על ידי השוכר מהווים הכנסה מדמי שכירות בידי המשכיר:
א. מבחן הנהנה העיקרי - בחינה מי נהנה מהשיפור במושכר, האם זה בעל הנכס או השוכר. ככל שהנהנה מהשיפור הוא בעל הנכס מתחזקת הטענה כי מדובר בדמי שכירות.
ב.דמי השכירות שולמו במוזמן- דמי השכירות הוקטנו ומלכתחילה נקבעו בסכום הנמוך מהמחיר המקובל בשוק.
ג.מבחן המתנדב- ככל שהשוכר התנדב לבצע את השיפורים במושכר מבלי שהנישום ידע על כך או שדרש זאת אזי לא תכפה הכנסה על בעל הנכס.
ד.החזרת הנכס לקדמותו בתום תקופת השכירות- יש בה בכדי לחזק את הטענה כי למשכיר לא נוצר יתרון בכך ולפיכך אין לזקוף לו הכנסות מדמי שכירות.

מתי המועד בו השיפור במשוכר יחשב להכנסה אצל המשכיר?


סעיף 8ב לפקודה יחול גם לגבי הכנסה ששולמה בדרך של שיפורים במושכר (כלומר דיווח על בסיס מזומן) 
מכיוון ששיפור במושכר מהווה הכנסה אצל המשכיר, מועד הדיווח אצל המשכיר בגין ההכנסה זו יהיה כמוקדם מבין אלה:
*סיום תקופת ההשכרה, בתוספת תקופת האופציה במידה וניתנה לשוכר.
*מכירת הנכס המושכר למעט העברת הנכס תוך דחיית מס (שינוי מבנה), או ברצף מס אחר (פטור במס במתנות לקרובים וכדומה)
*שימוש המשכיר בשיפורים במושכר ללא כל תמורה או לחלופין, עבור תמורה נמוכה מחיר השוק.
*המועד בו המשכיר נעשה זכאי לקבל פיצוי בגין פגיעה שנגרמה בשיפורים במושכר. כלומר המועד בו למשכיר הזכות לקבלת הפיצוים כפי שנקבע בפוליסת הביטוח.

כיצד יש לאמוד את ההכנסה במקרה של שיפורים במושכר אצל המשכיר?
ההכנסה שתיזקף למשכיר הנכס כתוצאה מהשיפור במושכר על ידי השוכר תהיה בהתאם לשווי השוק של השיפורים במושכר.
הנישום ידרש להגיש לפקיד השומה הערכת שווי ערוכה על ידי שמאי מקרקעין.

ניכוי הוצאה הונית של שיפור במשוכר כדדך פחת אצל המשכיר ואצל השוכר: 

ניכוי ההוצאה אצל המשכיר: 
במידה והשיפוץ נעשה לצורך התאמת המושכר לצורך שימושו של השוכר יותר פחת של 10% ללא קשר לתקופת השכירות.
במידה ומדובר בשיפור במושכר שמהווה יתרון מתמיד יותר בניכוי פחת לפי תקנות הפחת.

ניכוי ההוצאה אצל השוכר:
א. ניכוי הוצאת השיפור במושכר אצל השוכר ינוכה בשיעור שנתי שווה החל מהשנה שבה נסתימו השיפוצים ועד לגמר תקופת השכירות.
ב. על פי התקנות הוצאות להתאמת מושכר שמוציא שוכר יותרו בניכוי בשיעור של 10% בכל שנת מס, החל בשנת המס שבה הוצאו.






תגיות : רואה חשבון פ"ת, מס על השכרת חנות, מס על השכרת משרד, 
 

מאמרים קשורים :