054-801-8226

FacebookGoogle+TwitterYoutubeLinkedinPinterestBlogger

יניב טולדנו רואי חשבון -  (C.P.A (ISR

רחוב מוטה גור 9, פתח תקווה  (ליד הקניון הגדול)   

טלפון במשרד: 073-254-9512

לצורך שירות חישוב שבח מכירת זכות במקרקעין צור קשר עם  משרד רואה חשבון בפתח תקווה 054-801-8226

 

 

סיוע בחישובי שבח מקרקעין לעורכי דין :

 
משרדנו מספק שירות חישובי שבח מכירת זכות במקרקעין לעורכי דין ולאנשים פרטים.

רואה חשבון העורך את חישוב השבח לוקח בחשבון את מצבו של הנישום תוך בחינת מצבו האישי ומיצוי זכויותיו המיסויות.
 
חישוב מכירת זכות במקרקעין מתבצע על גבי טופס 2990 ויש לצרפו עם טופס ההצהרה 7002.
 
חישוב מס שבח מקרקעין, נתונים לשומה עצמית מתבצע תוך התחשבות בכלל הנתונים המיטבים עם הנישום.
 
יש לקחת בחשבון בחישוב שבח מכירת זכות במקרקעין את הנתונים הבאים:
 
1. שווי המכירה ותאריך מדויק של המכירה.
 
2. שווי הרכישה ללא ניכוי פחת ותאריך רכישה.
 
3. ניכוים על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין:
 
הסעיף קובע שיש לקחת בחשבון את כל ההוצאות שהוציא המוכר מיום הרכישה ועד ליום המכירה, לשם השבחתם של המקרקעין שהזכות בהם נמכרת, ולענין זה יראו כהוצאה גם שוויה המוערך של עבודה, שהוכח שעבדו בעל הזכות במקרקעין להשבחת המקרקעין.
 
א. סכום ששולם למי שהחזיק במקרקעין שנה או יותר בעד פינויים, ובלבד שאינו קרובו של המוכר; לענין זה, "קרוב" – כהגדרתו בסעיף 105יא לפקודה
 
ב.אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין לפי תקנות העברת מקרקעין (אגרות), תשט"ז-1956
 
 
ג. דמי תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין, אך לא יותר מ-2% מהתמורה שנתן בעדם;

ד. דמי תיווך ששילם המוכר בקשר למכירת הזכות במקרקעין, אך לא יותר מ-2% מהתמורה שקיבל בעדם, אלא אם שוכנע המנהל שבקשר עם נסיבות העסקה המיוחדות שהוסברו לו שולמו דמי תיווך גבוהים יותר;

ה. שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ולמכירתה;

ו. שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת מודד מוסמך, ששולמו בקשר עם רכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה;

ז. במכירת חכירה – כל סכום ששילם המוכר, לבעל המקרקעין, בעד הסכמתו לרשום שעבוד על זכות החכירה או בעד הסכמתו למכירה, בעד חכירת הזכות, ולרבות בעד דמי חכירה מהוונים או דמי היוון, ששולמו בשלה לרשות מקרקעי ישראל;


ח. היתה משכנתה על המקרקעין שהזכות בהם נמכרת -  דמי עמילות המוכר לבעל המשכנתה בעד הסכמתו לאותה מכירה, אך לא יותר מ-2% מסכום המשכנתה שטרם נפרע;
 

ט. כל סכום ששילם המוכר על המקרקעין שהזכות בהם נמכרת כמס השבחה לפי פקודת בנין ערים, 1936, או לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, או לפי פקודה שבוטלה על ידי אחת משתי הפקודות האמורות, או מס השבחה אחר או תשלום חובה כיוצא באלה;



 
לאחר לקיחת כל הנתונים מתבצע חישוב תוך התחשבות בתקופת הרכישה והמכירה והחוקים שתקפים לאורך השנים וכן האינפלציה ותאום הסכומים.

 
 
לצורך שירות חישוב שבח מכירת זכות במקרקעין צור קשר עם  משרד רואה חשבון בפתח תקווה 054-801-8226








פריסת שבח מקרקעין - תכנון מס




 
 מאמר זה יעסוק בנושאים הבאים:

1.מה זה פריסת שבח מקרקעין ?

2.מתי כדאי לבצע פריסת שבח?

3. מספר שנות החזקה בנכס לצורך הפריסה כאשר הנכס התקבל בהורשה

4.מדוע יש כדאיות לנישום מעל גיל 60 לבצע פריסת שבח?

5.האם אפשר לייחס את השבח לבן הזוג שהכנסותיו נמוכות יותר?






1.מה זה פריסת שבח מקרקעין ?

מס השבח הוא למעשה רווח הון המוטל על מוכר זכות במקרקעין, סעיף 48(א)ה לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר לבקש כי המס על השבח הריאלי 

יחושב כאילו נבע השבח בחלקים שנתיים שווים. 

הפריסה של השבח הראלי תתבצע בתקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס או על תקופת הבעלות בנכס על פי התקופה הקצרה מבינהן אשר מסתימת

בשנת המס שבה נבע השבח. מטרת הפריסה היא חלוקה של השבח הריאלי על פני תקופת ההתעשרות מהנכס, במקום לראות כאילו כל השבח נצבר במועד

המכירה.

בקשת לפריסת מס שבח מתבצעת בטופס פריסת שבח -7003


במהלך השנים שיעורי מס שבח השתנו, כדלקמן: 


השבח הריאלי עד יום תחילה - קריי שבח ריאלי מיום הרכישה ועד 7.11.2001 שיעור מס 48% ובמכירה בשנת 2017 יחושב המס על השבח עד תאריך

7.11.2011 לפי שיעור מס של 47%.

השבח הראלי לאחר יום התחילה(7.11.2001) ועד למועד השינוי -(31.12.2011) שיעור מס של 20%.

יתרת השבח הראלי לאחר מועד השינוי ועד המכירה שיעור מס של 25%


 בכל אחת משנות הפריסה - חלק השבח הריאלי יצורף להכנסה החייבת הקובעת של המוכר באותה שנת המס, וחישוב המס יעשה בהתחשב בשיעור המס

הקבוע החלים על כלל הכנסתו החייבת של המוכר לפי הוראת הפקודה וביתרת נקודות הזיכוי שזכאי להן המוכר בכל אחת משנות המס בתקופה האמורה.

תנאי להחלת הפריסה: 

1. המוכר הינו תושב ישראל 

2.תקופת הפריסה עד 4 שנות מס

3. המוכר הגיש דוחות לפי סעיף 131 לפקודה לשנות המס שבתקופת הפריסה למעט שנות מס שלגביהן טרם חלף המועד להגשת אותם דוחות.




2.מתי כדאי לבצע פריסת שבח?

פריסת שבח כדאית במקרים הבאים: 

א. המוכר הינו מעל גיל 60  והכנסותיו ממקורות אחרים נמוכות מתקרת ההכנסות החייבות בשיעור מס של 25%.

אדם מעל גיל 60 המוכר נכס זכאי להתמסות על רווח ההון בשיעורי מס מופחתים שמתחילים בשיעור מס של 10%.

ב.בשנות הפריסה לא נוצלו נקודות הזיכוי של המוכר מכיוון שלא היה לו הכנסות באותן שנים או שהיה לו הפסדים באותן שנים.

ג. השבח הריאלי עד ליום התחילה קרי 7.11.2001  יחושב בחישוב לינארי, התקופה מיום הרכישה ועד ליום התחילה תחולק בתקופת הבעלות בנכס.

 

3. מספר שנות החזקה בנכס לצורך הפריסה כאשר הנכס התקבל בהורשה

מה קורה במקרה ונכס התקבל בירושה וכעבור שנה היורש מוכר את הנכס, האם ניתן במקרה זה לבקש פריסה שבח ל4 שנות מס למרות שהיורש מחזיק

בנכס זמן קצר?

במכירת זכות במקרקעין שהתקבלה בירושה או במתנה בין קרובים, נכנס מקבל המתנה או היורש לנעלי המעביר הן לעניין יום הרכישה והן לעניין שווי

הרכישה. כך גם לעניין פריסת השבח יכול היורש למכור את הנכס ולפרוס את השבח ל4 שנות מס למרות שהוא מחזיק בנכס זמן קצר מ4 שנות מס.




4.מדוע יש כדאיות לנישום מעל גיל 60 לבצע פריסת שבח?


שיעורי מס התחלתיים של 10%,14%,21% חלים על הכנסות מיגיעה אישית ועל הכנסותיו של מי שמלאו לו 60 שנה בשנת המס. 

ראה מדרגות מס הכנסה לשנת 2017

כך על רווח הון מקרקעין מי שמעל גיל 60 זכאי להתמסות על הרווח הון במדרגות מס נמוכות.

ממולץ לקבל ייעוץ מתאים.






5.האם אפשר לייחס את השבח לבן הזוג שהכנסותיו נמוכות יותר?

האם ניתן ליחס את השבח לבן הזוג שהכנסתו נמוכה יותר כאשר הנכס התקבל בירושה? 

הכלל הוא כי רווח הון לרבות שבח ייוחס בחישוב ההכנסה החייבת לבן הזוג שהכנסותו גבוה יותר.

הוראת ביצוע 5/2011  של רשות המיסים קובעת כי לא תחול חזקת שיתוף על נכסים חיצונים לנישואין דוגמת דירת מגורים שנקבלה בירושה.

כלומר ניתן ליחס את השבח לבן הזוג שירש את הנכס ומכר אותו במסגרת הנישואין למרות שהכנסותיו נמוכות יותר.





תגיות :    אגף רישום והסדר מקרקעין, חישובי שבח,



 מס שבח מקרקעין ויקפדיה , חישובי שבח מקרקעין, רואה חשבון בפתח תקווה