054-801-8226

FacebookGoogle+TwitterYoutubeLinkedinPinterestBlogger

יניב טולדנו רואי חשבון -  (C.P.A (ISR

רחוב מוטה גור 9, פתח תקווה  (ליד הקניון הגדול)   

טלפון במשרד: 073-254-9512

השכרת 24 דירות למגורים אינה עולה לכדי עסק


בעבור הכנסות שכירות דירת מגורים קיימים מספר מסלולי מיסוי.

מסלולי המיסוי ניתנים לבחירה בידי הנישום.

קרא עוד: מס על השכרת דירה

סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מאפשר לנישום לשלם מס מופחת בשיעור של 10% בעבור הכנסות השכירות שלו.

התנאי בסעיף 122 הינו שהכנסת השכירות אינה עולה לכדי עסק.

פס"ד שניתן לאחרונה בחודש אוגוסט 2015 בבית המשפט המחוזי בירושלים בפני כבוד השופט אביגדור דורות

עסק במחלוקת שהתעוררה בין הנישום לפקיד השומה באשר לסיווג הכנסות השכירות בידי הנישום.

האם הכנסות המתקבלות בידי הנישום ממספר רב של דירות עולות לכדי עסק? ויש למסותן כהכנסה פירותית קריי

הכנסה מעסק, או שיש למסות את ההכנסה בשיעור מס מופחת של 10%?


עיקרי פסק הדין: - פס"ד שרגא בירן 

הנישום עוסק  בעריכת דין מספר רב של שנים, ומתמחה בפיתוח שכונות ופרויקטים של נדל"ן, במהלך השנים צבר נכסי

נדל"ן, 24 דירות שבבעלותו.

טיפול בהשכרת הדירות של הנישום בוצע על ידי קרוב משפחה אשר קיבל תמורה כספית חודשית.

פקיד השומה טען כי יש לסווג את הכנסות השכירות בגין הדירות כהכנסה עסקית לפי סעיף 2(1) לפקודה וזאת ממספר

סיבות:

לנישום קיים ידע והבנה בתחום הנדל"ן בנוסף הנישום מנהל מגנון שלם המפעיל את השכרת הדירות וזאת למרות שאינו

מופעל על ידי הנישום במישרין.

הנישום טען כי מקור ההכנסה הינו לפי סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה כלומר הכנסות שכירות וכי מדובר בהשקעה בנדל"ן 

וההכנסה הינה הכנסה פסיבית.

השופט בבואו לבחון את הסוגיה מתיחס בפסק הדין למספר מבחנים בינהם, מבחן הידע והבקיאות של הנישום,

האם עיסקו בתחום הנדל"ן סייע להגדלת מספר הדירות,

האם התקיים במקרה זה מנגון עסקי לניהול הדירות? האם היה נסיון להגדיל את מלאי הדירות הקיים?

האם נעשו פעולות השבחה בנכסים הקיימים? אין להתעלם ממספר כמות הדירות, אשר גם לו יש לתת משקל 

בפס"ד יהל הנישום נהנה מהכנסות שכירות של למעלה מ100 דירות בבעלותו ושם נקבע כי טיפול במספר כה רב של דירות

מצריך מגנון עסקי כולל אשר יטפל טיפול שוטף בנכסים הקיימים.

בפס"ד שרגא בירן קבע השופט שהיות והנישום לא עסק בפועל בהשכרת הדירות אין ליחס לנישום ידע ובקיאות לענין זה.

טיפול בחוזי השכירות גביית הכנסות השכירות וטיפול באחזקה שוטפת בוצע על ידי עובדת משרדו של הנישום שפעילות זו

לא היתה פעילותה העיקרית כך שאין ליחס לטיפול זה פעילות עסקית שוטפת.

לא ניתן לקבוע לפי מספר הדירות האם מדובר בעסק או בהכנסה פסיבית.

לבסוף קבע השופט שהכנסתו של הנישום מ24 דירות שבבעלותו אינה עולה לכדי עסק ויש לסווג את ההכנסה לפי סעיף

122 לפקודת מס הכנסה.


בפס"ד הדין לא הוגדר מספר מסוים של דירות אשר יהווה אמת מידה לסיווג הכנסת השכירות

כהכנסה מעסק ולמעשה כל מקרה יבחן לגופו.








תגיות: רואה חשבון, פקודת מס הכנסה סעיף 122

מדריך מס על השכרת דירה



 

אין לראות במדריך זה כיעוץ מקצועי או מתן חוות דעת אלא הוא מהווה למסירת מידע בלבד.