חישוב שבח במכירת דירה שהושכרה למגורים

מס שבח הינו רווח ההון במכירת הדירה שמחושב כהפרש בין מחיר רכישת הדירה לבין מחיר המכירה. בחישוב השבח ילקח בחשבון מחיר הרכישה בצמוד למדד מיום הרכישה ועד ליום המכירה וכן ניכוים לי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין : כגון הוצאות רכישה והשבחת הנכס, הוצאות שכר טרחת עורך דין בקניה ובמכירה, שכר טרחת מתווך, הוצאות שיפוץ, מס רכישה, פחת ועוד.
קרא גם : חישובי שבח מקרקעין
בישראל עד 31 בדצמבר 2013 מי שמכר דירה כל ארבע שנים היה זכאי לפטור מתשלום מס שבח בגין המכירה וזה ללא קשר למספר הדירות שבבעלותו.
בינואר 2014 פטור זה בוטל והחישוב יעשה בצורה לינארית -כלומר השבח הראלי שנצמח עד ל1.1.2014 יהיה פטור ממס ושאר השבח שנצמח החל מינואר 2014 יחויב בשיעור מס של 25%. מוכרים שזוהי דירתם היחידה ימשיכו להנות מפטור ממס שבח עד תקרה של 4.5 מיליון ש"ח.

מה המשמעות של בחירת מסלולי המס על השכרת דירה כאשר קמה חבות במס השבח?
מסלול הפטור:
במידה ובמכירת דירת המגורים יחול חיוב במס שבח ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה או החייבת משכר הדירה.
על פי תוספת מספר 1 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2007 נישום שבחר במסלול הפטור המלא, בעת מכירת הדירה יוקטן משווי הרכישה בסך השווה לסכום הפחת שנצבר מיום 27.02.2007 או מיום רכישת הדירה לפי המאוחר.

מסלול מס מופחת 10%:
במסלול מיסוי זה אין אפשרות להכיר בהוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה או בפחת בשל הדירה.
בעת מכירת הדירה במידה ותקום חבות מס שבח יתווסף לשווי המכירה הפחת אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת. על פי תוספת 1 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2007 נישום שבחר במסלול מס מופחת 10%, בעת מכירת הדירה יתווסף לשווי המכירה פחת מיום תחילת השכירות ועד למכירה והוצאות הפחת לא יותרו בניכוי. שיעור המס המופחת מכליל בתוכו הכרה בהוצאות השוטפות ובתוכם הפחת. מסיבה זו יתווסף הפחת לשווי המכירה.

מסלול מדרגות המס:
במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור ההכנסה.
בעת מכירת הדירה במידה ותקום חבות במס שבח ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשנו כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה. על פי תוספת 1 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2007 נישום שבחר במסלול מדרגות המס, בעת מכירת הדירה ינוכה משווי הרכישה פחת מיום תחילת השכירות ועד למכירה.

הערה חשובה:
גם אם בעל הדירה המושכרת לא תבע פחת וגם אם היה יכול,
בעת מכירת הדירה בחישוב השבח יהיה עליו להוסיף את הפחת לאורך תקופת שכירות הדירה. לפחת משקל משמעותי בחישוב מס השבח מכיוון שהוא מקטין את מחיר הרכישה ומגדיל את רווח ההון קריי השבח וכפועל יוצא את תשלום מס השבח.

אין לראות במדריך זה כיעוץ מקצועי או מתן חוות דעת אלא הוא מהווה למסירת מידע בלבד.

תגיות
איך לבחור רואה חשבון לעסק קטן ?אישור עוסק מורשהאישור עוסק פטורדוח שנתי לעוסק פטורהוצאות מותרות בניכויהמדריך המקיף עוסק פטורהמדריך לעוסק הפטורהנהלת חשבונות לרופאיםהצהרת הוןזכויות עובדיםטלפון פקיד שומה טבריהטלפון פקיד שומה ת"אטפסים לעוסק פטורלהב -לשכת ארגוני העצמאים והעסקים בישראלמדרגות מס על הכנסה מיגיעה אישית מדרגות מס לעצמאי 2016 מדרגות מס ויקפדיהמדרגות מס על הכנסה פסיבית לשנת 2016מדריך ביטוח לאומימדריך מס על השכרת דירהמדריך מס על השכרת דירה בישראלמס על השכרת דירהמעוסק פטור לעוסק מורשהמשרד רואה חשבון בפתח תקווהסגירת תיק מס הכנסהסגירת תיק מע"מעוסק זעירעוסק מורשהעוסק פטורעוסק פטור- ויקיפדיהעוסק פטור מע"מעסקים קטנים ובינוניים-וויקפדיהפקודת השותפויותפתיחת עוסק מורשהפתיחת עוסק פטורפתיחת תיק שותפיםקרן השתלמות לעצמאירואה חשבוןרואה חשבון בפ"תרואה חשבון בפתח תקווהרואה חשבון בפתח תקווה יניב טולדנורואה חשבון לעסקים קטנים ובינונייםרואה חשבון מומלץ בפתח תקווהרואה חשבון פ"תרואה חשבון פתח תקווהרופא ויקפדיהשיעורי ביטוח לאומי לעצמאים בשנת 2017

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם