רכישת נדל"ן מסחרי בחברה או יחיד

מאמר זה עוסק בכדאיות הרכישה של נדל"ן מסחרי באמצעות חברה או כיחיד.
נדל"ן מסחרי הינו כל נכס נדלני אשר אינו דירת מגורים, כגון משרד, חנות, מבנה מסחרי ועוד.
במקרה ורוכשים נדל"ן למגורים השיקולים  שונים מהותית, לא נכנס לכך במאמר זה רק נוסיף ונאמר שיחיד נהנה משיעורי מס מופחתים בגין הכנסותמדמי שכירות דירה למגורים. 

כדי לענות על השאלה האם כדאי להקים חברה לצורך רכישת נכס מסחרי יש לקחת בחשבון בין יתר השיקולים: את גובה ההכנסה של הנישום, מהי מטרת ההשקעה ועוד שיקולים שבהם נעסוק במאמר זה.

השיקולים ברכישת נדל"ן מסחרי באמצעות חברה או רכישה כיחיד:

1. שיעור המס השולי של היחיד
2. הטבות מיסויות של היחיד
3. מהי מטרת ההשקעה? להנות מדמי שכירות או למכור בעלית ערך?
4. חבות בדמי ביטוח לאומי בגין ההכנסות השכירות המתקבלות מהנכס.
5. חברת בית
6. סיכום
7. דוגמאות

1. שיעורי המס השולי של היחיד
הכנסות משכירות נכס מסחרי מסווגות כהכנסות פסיביות שאינן מיגעה אישית אשר להן שיעורי מס שמתחילים ב31%. המס הינו על הרווח והנישום יכול לנכות הוצאות שוטפות שיש לו בנכס וכן הוצאות פחת על המבנה. מקובל להכיר בהוצאות פחת בגובה 4% מתוך 2/3 מעלות הרכישה היות ושליש מיוחס לקרקע.

להלן מדרגות מס בגין הכנסה פסיבית- דמי שכירות נדל"ן מסחרי: 

שים לב! במידה ובידך הכנסות שנתיות ממקורות אחרים, כגון משכורת או עסק מעל 496 אלף ש"ח בשנה, אתה תמוסה בגין הכנסות השכירות מנכס מסחרי הנוספות בשיעור מס שיחל ב48%.

2.הטבות מיסויות של היחיד

במידה ויש לך נקודות זיכוי שאינן מנוצלות יש לקחת את זה בחשבון בחישוב ההכנסה החייבת מדמי השכירות.

על פי סעיף 9 (5) לפקודת מס הכנסה במידה ואתה עיוור או נכה בשיעור של 100 אחוז או נכה בשיעור של 90% לפי חישוב מיוחד או נכה שנקבע לו נכות צמיתה בשיעור של 89% לפי חישוב מיוחד הנך זכאי לפטור עבור הכנסות פסיביות.

הפטור בגין הכנסות פסיביות (דמי שכירות) מוגבל בתקרה שנתית ובשנת 2015 נקבע על סך של 73,560 ש"ח שנתי.

3. מה מטרת ההשקעה? להנות מדמי שכירות או למכור בעליית ערך?

בבואנו לבדוק את כדאיות הרכישה של הנדל"ן המסחרי בכובע של יחיד או חברה יש לברר מה מטרת ההשקעה.

מצב 1: קבלת דמי שכירות לאורך חיי הנכס: 

יחיד: כמו שנכתב לעיל יחיד ישלם מס בגין הכנסת דמי השכירות בשיעור מס שיחל ב31% לאחר שנלקח בחשבון הכנסותיו האחרות.

חברה: נטל מיסוי דו שלבי, כלומר בגין הכנסות השכירות החברה תשלם מס חברות ( שיעור מס חברות לשנת 2017 הינו בסך של 24%) ובמידה ונרצה להוציא את הכסף מהחברה נצטרך למשוך דיבידנד בשיעור של 30% לבעל מניות מהותי.

כלומר מס משוקלל של 46.8% ( 24%) + (30%x 0.76) מהאמור לעיל ניתן לראות שלכאורה יש כדאיות להנות מדמי שכירות בכובע של יחיד.

אך במידה ואנו לא מושכים את ההכנסות מהחברה כדיבידנד ומשאירים את הכסף בחברה אנו חוסכים במס. ניתן להשאיר את הכסף בחברה ללא משיכת דיבידנד ולאחר תשלום מס חברות לבצע פעולות השקעה נוספות בנדל"ן או בכל נכס אחר.

יש לציין שחברה בניגוד ליחיד אינה חייבת בגין הכנסותיה בביטוח לאומי ועל זה נרחיב בהמשך.

מצב 2 :רכישת הנכס לטווח קצר ומכירה בעלית ערך :

יחיד :  מתמסה על  מכירת נכס מסחרי על פי מיסוי מקרקעין כלומר שיעור מס לינארי משוקלל בשיעור של 25%, בנוסף ליחיד קיימת אפשרות  לבצע פריסת שבח על רווח הון ראלי עד 4 שנות מס אחורה. (פריסת שבח ליחידים מעל גיל 60 יכולה להפחית את מס שבח המקרקעין בצורה משמעותית.)

חברה: מיסוי דוח שלבי, במכירת נכס מסחרי בחברה נתמסה במס חברות(בהנחה שכל החברה מורכבת מנכס נדלני אחד) אחרת מס רווח הון. כשנרצה למשוך את הרווח מהחברה נצטרך לשלם מס דיבידנד בשיעור של 30% לאחר תשלום מס החברות.
מהאמור לעיל נראה שאם כוונתנו לרכוש נכס ולהחזיק בו תקופה קצרה ולאחר עלית ערך למכור אותו, כדאי לעשות זאת בכובע של יחיד.

4. חבות בדמי ביטוח לאומי בגין הכנסות השכירות המתקבלות מהנכס
יחיד:  הכנסות משכירות נחשבות כהכנסות שאינן מעבודה על פי הביטוח הלאומי והן חייבות בדמי ביטוח לאומי.

שיעורי ביטוח לאומי להכנסות שכירות נכס מסחרי: 
עד הכנסה של 5,803 ש"ח שכירות בחודש נשלם שיעור ביטוח לאומי ובריאות משוקלל של 9.61%
ומעל הכנסה של 5,803 ש"ח עד התקרה המרבית לתשלום דמי ביטוח לאומי משלמים שיעור משוקלל של 12% (5,803 ש"ח זה 60% משכר ממוצע במשק-השכר הממוצע במשק נכון ל 1.1.2017 הינו בסך של 9,673 ש"ח). 

הערת בניים: 
קיים פטור מדמי ביטוח לאומי בגין הכנסה שאינה מעבודה עד 25% משכר ממוצע במשק כך שהחישוב נעשה בהפחתה של דמי השכירות מהפטור וחיוב במדרגות דמי הביטוח הלאומי. במקרה והכנסת השכירות מתקבלת בידי זוג נשוי, ההכנסה במס הכנסה נזקפת לבן הזוג שהכנסתו גבוה יותר, אך בביטוח לאומי ניתן להנות מכפל פטור (25% משכר ממוצע במשק) בגין כל אחד מבני הזוג, קרי פטור של 4,836 ש"ח. יש להגיש על כך בקשה לפיצול הכנסה בביטוח לאומי היות ובביטוח הלאומי קולטים את ההכנסה ממס הכנסה כהכנסת בן הזוג בעל ההכנסה הגבוה יותר ואם לא מיידעים אותם לא מקבלים את כפל הפטור.

שים לב! במידה והכנסתך ממשכורת מעל התקרה המרבית לתשלום דמי ביטוח לאומי קרי מעל 43,240 ש"ח לא תשלם דמי ביטוח לאומי נוספים בגין הכנסות דמי השכירות. בכל מקרה חישוב חבות דמי הביטוח הלאומי ילקחו לאחר שישוקללו הכנסותיך ממקורות אחרים. במידה והנך נהנה משיעור מופחת בדמי הביטוח הלאומי במשכורת, כך הכנסתך מדמי שכירות תחוייב כבר במדרגה הגבוהה.

חברה:  חברה אינה חייבת בתשלום דמי ביטוח לאומי עבור הכנסותיה!

5. חברת בית
חברת בית מוגדרת בסעיף 64 לפקודת מס הכנסה. " חברת מעטים כמשמעותה בסעיף 76, שכל רכושה ועסקיה הם החזקת בנינים, הכנסתה תיחשב, לפי בקשתה, כהכנסתם של חברי החברה, וחלוקתה של אותה הכנסה, לענין השומה, בין חברי החברה, כולם או מקצתם, תיעשה כפי שיורה המנהל; הרואה עצמו מקופח על ידי הוראת המנהל רשאי לערער עליה לפני בית המשפט כאמור בסעיפים 153 – 158" הגדרה של חברת מעטים על פי סעיף 76:הוראות פרק זה חלות על כל חברה שהיא בשליטתם של חמישה בני- אדם לכל היותר ואיננה בת- חברה ולא חברה שיש לציבור ענין ממשי בה (להלן – חברת מעטים) מהאמור לעיל על פי סעיף 64 לפקודת מס הכנסה הכנסתה של חברת מעטים שכל רכושה ועסקיה הם החזקת בניינים יכולה על פי בקשתה להחשב כחברת
בית. מכאן שהכנסתה תחשב כהכנסה של חברי החברה, כך שלא יהיה נטל דו שלבי וההכנסות יחשבו כהכנסת היחיד.

תכנון מס: 
נוכל למעשה להקים חברה רגילה, להתמסות ברמת החברה במס חברות בגין דמי השכירות וסמוך למועד מימוש הנכס נבקש להפוך לחברת בית על מנת שנוכל למשוך את שבח המקרקעין מהחברה ללא מיסוי דוח שלבי. 

ביום 17 בינואר 2018 פורסם תיקון 245 לפקודת מס הכנסה 
 במסגרת התיקון תוקן סעיף 64 לפקודה העוסק בחברת בית, כאשר יום התחילה הינו 1/1/2018.

 בעקבות התיקון לא יתאפשר יותר לחברה לבחור בכל שנה בהגשת הדוח השנתי אם להחשב כחברת בית בשנה אליה מתיחס הדוח. כך קובע סעיף 64 בנוסח החדש- כי חברה העומדת בשאר דרישות הסעיף תהיה רשאית לבחור להחשב להיות חברת בית רק אם בקשה תוך 3 חודשים ממועד ההתאגדותה. סעיף 64 ה  קובע כי חברה שמבקשת לחדול מלהיות חברת בית חייבת להודיע לפקיד השומה עד 30 בנובמבר שהיא חוזרת בה מבקשתה להחשב כחברת בית והיא תחדל להיות חברת בית בשנת המס העוקבת — חברה זו לא תוכל להיות לשוב ולהיות חברת בית לעולם.

6.סיכום 
השאלה אם לרכוש  נדל"ן מסחרי להשקעה בחברה או כיחיד תלויה בגורמים רבים.
ניתן לומר שיחיד בעל הכנסה גבוה מעל 496 אלף ש"ח בשנה כדאי לו לרכוש נדל"ן מסחרי באמצעות חברה כאשר הוא רוצה להנות מדמי שכירות. במידה ואנחנו רוצים לקנות ולמכור נכסים מסחרים בעלית ערכם תוך זמן קצר, כדאי לעשות זאת כיחיד. נישומים מעל גיל 60 מתמסים בגין הכנסות פסיביות לרבות דמי שכירות בשיעורי מס נמוכים. יחיד יכול לבקש לבצע פריסת שבח, מה שלא כדאי לרוב בחברה. יחיד משלם דמי ביטוח לאומי בגין הכנסות דמי שכירות.
התאגדות כחברה לצורך רכישת נכס מסחרי כדאית כאשר החשיבה היא לטווח ארוך ולא צריך הרבה כסף למחייה כך שההכנסות נשארות בחברה ומשמשות להשקעות עתידיות בנכסים נוספים. חברה אינה חייבת בדמי ביטוח לאומי.

כל מקרה לגופו ובכל מקרה רצוי לקבל ייעוץ מתאים, י.טולדנו רואה חשבון 054-8018226

7.דוגמאות

א. נכס נרכש בעלות של מיליון ש"ח, הכנסות השכירות הצפויות 84,000 ש"ח בשנה.

מצב 1:  יחיד ללא הכנסות נוספות מקבל הכנסות שכירות שנתיות בסך של 84,000 ש"ח

הכנסות 84,000

פחת 26,667   שליש מיוחס לקרקע, נחשב פחת רק בגין המבנה בשיעור של 4%

———————–

הכנסה חייבת  57,333

מס הכנסה 17,773 שיעור מס יחול על ההכנסה החייבת החל משיעור מס של 31%

נק זיכוי תושב ישראל 5,832

מס לתשלום 11,941

* הערה לנישום יחיד מעל גיל 60- במידה ואתה מעל גיל 60 הכנסתך הפסיבית תמוסה לפי מדרגות מס כמו מיגעה אישית כלומר 10%,14% וכן הלאה ולא תחל מ31%.

שיעור ביטוח לאומי יחול על ההכנסה החייבת לאחר שחושב פטור של 25% משכר ממוצע סך פטור שנתי ביטוח לאומי 29,019 סכום מעל פטור שנתי לצורכי ביטוח לאומי ועד הכנסה חייבת 28,314= 57,333-29019 9.61% כפול 28,314 = 2721 ש"ח חבות בביטוח לאומי בגין הכנסת השכירות.
אז כמה נשאר לנו נטו מדמי שכירות לאחר תשלום מס הכנסה וביטוח לאומי בשנה:

הכנסות שכירות 84,000
מס הכנסה  11,941
ביטוח לאומי 2,721
——————————–
סה"כ 69,338
תשואה על הנכס 6.9 אחוז

מצב 2: יחיד בעל הכנסה מיגיעה אישית (משכורת או עסק) בסך של 240,000 ובנוסף יש לו הכנסות שכירות בסך של 84,000 ש"ח

הכנסות שכירות 84,000 מס הכנסה מיגיעה אישית שיעור המס פחת 26,667  6,264            62,640  10%

הכנסה חייבת 57,333   6,216  44,400 14%
הכנסה משכורת 240,000 12,449  59,280   21%

סה"כ מס הכנסה 67,335 22,097 71,280 31%

נקודת זיכוי תושב ישראל 5,832 816   2,400  34%

מס לתשלום 61,503 19,493 57,333  34%

המס יחושב לאחר ששוקלל הכנסות של היחיד מכל המקורות , כלומר בגין הכנסה מדמי שכירות אנו נמוסה בשיעור התחלתי של 34% ולא של 31% כמו בדוגמה הקודמת.

ביטוח לאומי : 
דמי ביטוח לאומי שנתים פטורים 29,019 , הכנסה שכירות חייבת בביטוח לאומי 28,314 ש"ח , 
שיעור דמי ביטוח לאומי יחל ב12% היות ווכבר ניצלנו במשכורת את השיעור המופחת בדמי ביטוח לאומי.

סך תשלום דמי ביטוח לאומי:  28,314 כפול 12% שווה 3,397 ש"ח 

סיכום
הכנסות שכירות   84,000
מס בגין שכירות  19,493
ביטוח לאומי שכירות   3,397
————————————–
 61,110  סה"כ נשאר נטו מדמי שכירות לאחר תשלום מס הכנסה וביטוח לאומי בשנה

תשואה על הנכס  6.1%

מצב 3: יחיד בעל הכנסה ממשכורת/עסק בסך של 600,000 ש"ח בשנה ובנוסף יש לו הכנסות שכירות בסך של 84,000 ש"ח

הכנסות שכירות 84,000                                                                                      מס           הכנסה ממשכורת/עסק        שיעור המס 

פחת 26,667                                                                                                    6,264                62,640                       10%                        

הכנסה חייבת 57,333                                                                                       6,216                44,400                       14%

הכנסה – משכורת/עסק 600,000                                                                        12,449              59,280                        21%

מס הכנסה 212,193                                                                                        22,097                71,280                       31%

נקודות זיכוי 5,832                                                                                          88,169                259,320                      34%

מס לתשלום 206,361                                                                                      49,478                103,080                      48%
                                                                     

                                                                                                                      27,520               57,333                        48%    מס בגין השכירות 

בגין הכנסות השכירות לא ישולם ביטוח לאומי מכיוון שההכנסות ממשכורת/עסק בסך של 600,000 ש"ח עולות על התקרה המריבת לתשלום ביטוח לאומי בסך של 43,240 ש"ח לחודש.
בדוגמה זו הכנסות השכירות כבר מתמסות בשיעור מס שמתחיל ב48%

סיכום 

הכנסות שכירות   84,000
מס בגין שכירות   27,520
ביטוח לאומי שכירות   0
——————————-
56,480   סה"כ נטו מדמי שכירות לאחר תשלום מס הכנסה 
תשואה על הנכס 5.6%
במידה והנכס נרכש באמצעות חברה באותם נתונים לעיל: 
הכנסות  השכירות בחברה          84,000
פחת בחברה                           26,667
רווח בחברה                            57,333
מס חברות  24%                     13,760
סה"כ רווח נקי                         43,573

במידה ונרצה למשוך דיבידנד נצטרך לשלם עוד 30% מס כבעל מניות מהותי כלומר מס בסך של  13,072 ש"ח

רווח אצל היחיד   30,501 ש"ח

מרבית הציבור שבוחר להתאגד כחברה מעדיף להשאיר את הכסף בחברה ולא למשוך דיבידנד לפחות בשנים הראשונות על מנת להשאיר את הכסף בחברה להשקעות נוספות. 

אין לראות במאמר זה כיעוץ מקצועי או מתן חוות דעת אלא הוא מהווה למסירת מידע בלבד.