מס על השכרת דירה

1. מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)
2. מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.
3.מסלול חיוב במס לפי מדרגות המס.

המלצה
 קראו היטב את מסלולי המס השונים ייתכן ובחירה מוטעית במסלול מס תחייב אתכם במס מיותר שאתם משלמים על הכנסות השכירות שלכם. בטח ובטח שפקידי השומה לא יתקשרו אליכם לספר לכם שאתם משלמים מס ביתר.
ניתן גם לקבל ייעוץ מתאים עם רואה חשבון 073-254-9512

1. הכנסה משכר דירה למגורים –מסלול פטור ממס (מלא או חלקי) 
מסלול פטור ממס (מלא או חלקי) על הכנסה משכר דירה למגורים נקבע
בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים) התש"ן 1990.

כדי להנות מפטור על הכנסת שכר דירה למגורים עלינו לעמוד
במספר תנאים מצטברים :

א. הדירה או חלק ממנה משמשת למגורים
ב. הדירה לא רשומה בספרים של העסק של המשכיר.
ג. הדירה מושכרת ליחיד (אפשר גם להשכיר לחברה במידה והשימוש בדירה למטרת דיור לזכאים שנקבע על ידי  משרד הבינוי והשיכון).
ד. הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.
ה.למשכיר מסמך חתום בידי השוכר כי הדירה משמשת למגורים.

על פי הוראת החוק –יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה של שכירות יהא פטור מהמס על הכנסה זו עד גובה הכנסה  התקרה החודשית.

תקרת הפטור החודשית להכנסה משכר דירה למגורים מתעדכנת כל שנה.

תקרת פטור חודשית משכר דירה : 

תקרת פטור שכר דירה שנת 2023 5,470 ש"ח 
תקרת פטור שכר דירה שנת 2022 5,196 ש"ח 

תקרת פטור שכר דריה שנת 2021, 5,070 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה שנת 2020  5,100 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה שנת 2019 5,090 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה שנת 2018  5030 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה שנת 2017 5,010 ש"ח
תקרת פטור שכר דירה שנת 2016 5,030 ש"ח.
תקרת פטור שכר דירה שנת 2015 5,070 ש"ח.
תקרת פטור שכר דירה שנת 2014 5,080 ש"ח.
תקרת פטור שכר דירה שנת 2013 4,980 ש"ח.
תקרת פטור שכר דירה שנת 2012 4,910 ש"ח.
תקרת פטור שכר דירה שנת 2011 4,790 ש"ח.
תקרת פטור שכר דירה שנת 2010 4,680 ש"ח.

הערה: 
חישוב שכר הדירה החודשי משכר דירה יש לקחת בחשבון את הכנסת היחיד משכר דירה בצרוף הכנסה של דמי שכירות של בן זוגו המתגורר עמו או של ילדו במידה וטרם מלאו לו 18 שנה.

הפטור המלא משכר דירה למגורים :
במידה וסך ההכנסה החודשית משכר דירה (מכל הדירות שבידי הנישום) אינה עולה על סך של 5,080 ש"ח לחודש-(נכון לשנת 2014 אין חיוב במס.)

דוגמה:
אבי מקבל דמי שכירות בעבור דירה שבבעלותו בפתח תקווה, השכירות החודשית 2,000 ש"ח בנוסף הוא מקבל דמי שכירות בעבור דירה נוספת שברשותו בשכירות חודשית סך 3,000 ש"ח. סך הכנסותיו של אבי מדמי שכירות הן 5,000 ש"ח שזה נמוך מהתקרה(5,080 ש"ח) ולכן יהיה פטור מתשלום מס על הכנסתיו משכר דירה.

הפטור החלקי משכר דירה למגורים:   
ניתן לבחור במסלול זה כאשר שכר הדירה עולה על התקרה אך אינו עולה על כפל התקרה
להלן נוסח החוק לפי חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים) התש"ן 1990,  הגדרות: סעיף 2  פטור.

 "(ב) יחיד שהיתה לו בשנת המס הכנסה מהשכרת דירות מגורים, העולה על התקרה, יהיה פטור מהמס על הכנסה של דמי שכירות עד גובה התקרה המתואמת.
(ג) לענין סעיף זה, "התקרה המתואמת" – התקרה לאחר שהופחת ממנה הסכום שבו עולה ההכנסה מהשכרת דירות מגורים על התקרה."

איך מחשבים את התקרה המתואמת ?
כאשר שכר הדירה עולה על התקרה ואינו עולה על כפל התקרה, נחשב באופן הבא:

1.נחשב סכום עודף– סך הכנסות חודשיות  משכר דירה בפועל פחות גובה התקרה.
2.נפחית מסכום תקרת הפטור את הסכום העודף.- ההפרש המתקבל זה הסכום הפטור.
3.מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה מפחיתים את הסכום הפטור וזה הסכום שחייב במס.

על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב בסך הכנסותיו.
שיעור המס השולי שיחול הינו על הכנסה שאינה מיגיעה אישית כלומר שאינה מעבודה או מעסק. מדרגת המס בגין הכנסה שאינה מיגיעה אישית הינה החל מ31%.

דוגמה למקרה שבו הכנסת שכר הדירה גבוה מתקרת הפטור אך קטנה מכפל תקרת הפטור:

למשה הכנסות שכירות חודשית מדירתו שבפתח תקווה בסך של 3,500 ש"ח בחודש.
בנוסף יש לו דירה באור יהודה שאותה הוא משכיר לזוג צעיר ועבורה הוא מקבל 3,000 ש"ח בחודש.
סך הכנסותיו החודשיות של משה משכירות דירות הינה 6,500 ש"ח שזה מעל גובה התקרה.

סכום עודף:                  1,420=6,500-5,080
 סכום הפטור:               3,660=5,080-1,420
 סכום שחייב במס:        2,840=6,500-3,660

 הערה: במסלול הפטור החלקי ניתן לדרוש הוצאות שוטפות בגין הדירה שקשורות להפקת ההכנסה, לרבות פחת בגין עלות הדירה והוצאות מימון במידה ויש משכנתא על הדירה.
ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה שחייב במס משכר דירה לבין סך הכנסות משכר הדירה.

דוגמה להכנסות שכירות בירושה, וחבות מס שחייבת בדיווח:
משה ואריה, ירשו דירה מההורים שלהם והחליטו להשכיר את הדירה ולהנות מדמי שכירות, 
השכירות החודשית מהדירה הינה 8,000 ש"ח בחודש. דמי השכירות מתחלקים בין היורשים משה ואריה בסך של כ4000 אלף ש"ח לכל אחד לחודש.
מכיוון שסך ההכנסות השכירות בידי אריה  וגם בידי משה לא עולות על תקרת הכנסות שכר דירה למגורים, אין חבות מס ולא ישולם מס בגין הכנסה זו.

2. חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.–סעיף 122 לפקודת מס הכנסה
 מסלול מופחת על הכנסה משכר דירה למגורים בשיעור של 10% -יחול בהתקיים התנאים הבאים:

א. הדירה משמשת למגורים בישראל.
ב. ההכנסה מדמי השכירות אינה הכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) בפקודת מס הכנסה.

כאשר ההכנסות החודשיות משכר דירה עולות על כפל תקרת הפטור לא יתקיים כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית יהיה חייב במס של 10% או בשיעור של מדרגות המס לפי בחירת הנישום.

דוגמה : 
לאבי הכנסה שנתית משכר דירה בסך של 132,000 ש"ח
 סך המס שישולם הינו 13,200 ש"ח (10%) שים לב פה לא יחול שום פטור והתשלום הוא מהשקל הראשון עד האחרון.

 הערה: לא ניתן במסלול זה לנכות הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה.
במסלול זה יש לשלם את המס תוך 30 יום מסוף שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר הדירה.  תשלום לאחר מועד זה יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס. תיקון 159 שתחולתו החל משנת המס 2007 – ביטל את הקשר בין תשלום המס במועד הקבוע (תוך 30 יום מתום שנת המס) לבין הזכות לתשלום מס על דמי שכירות בשיעור מופחת.
כלומר על פי התיקון יוכלו נישומים לבחור לשלם שיעור מס של 10% בגין שנים עברו גם אם לא שילמו את המס תוך 30 יום מסוף שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר הדירה. 
איחור בתשלום המס עלול לחייב בהפרשי הצמדה וריבית ואולי אף בקנסות.

3. חיוב במס לפי מדרגות המס
במסלול זה החיוב במס יחול פי מדרגות מס של הנישום לפי שיעור מס שולי.
ביחס להתחשבות בכלל הכנסותיו של הנישום. כאשר מדרגת המס מתחילה מ31% למעט מי שמלאו לו 60 שנה.
לנישומים מעל גיל 60 זכאים למדרגות מס מופחתות בגין הכנסות משכירות.

הערה: במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאו בייצור הכנסה.
מסלול זה מתאים במקרה בהן ישנן למשכיר הוצאות גבוהות בגין הנכס המושכר.
בחירה במסלול זה מחויבת בהגשת דוח שנתי למס הכנסה.

איך ניתן לא לשלם מס על השכרת דירה?

בחירת מסלול המיסוי על הכנסות משכר דירה המביא לתוצאת מס מינימלית עם הנישום אינו מתבצע רק ביחס לגובה הכנסות השכירות החודשיים ויש לקחת בנוסף בין היתר את השיקולים הבאים:

א. מצב אישי של הנישום- נישום מעל גיל 60 יתמסה בשיעורי מס נמוכים על הכנסה פסיבית(=הכנסת שכירות).
ב.עלות רכישת הדירה- כאשר העלות הינה גבוהה ניתן לקזז סכומי פחת גדולים.
ג.עלויות שוטפות בהחזקת הדירה- דמי תיווך, שכר טרחת עו"ד שערך את חוזה השכירות,שיפוצים במושכר, תיקונים, בלאי ועוד.
ד. הוצאות מימון- הוצאות הריבית על המשכנתא ניתנות בניכוי לצורך חישוב ההכנסה החייבת.

שכירות מחו"ל – דמי שכירות מנכס מחוץ לישראל :
מס בשיעור של 15% על ההכנסות :
הכנסות משכירות מחוץ לישראל שאינן עולות לכדי עסק חייבות בשיעור מס של 15%, במקרה זה אין זכות לניכוי הוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה למעט פחת וכן אין זכאות לזיכוי בגין מס אשר שולם בארץ שבה נמצא הנכס. אין הבחנה בין שכירות למגורים לבין שכירות מסחרית גובה המיסוי זהה.

מס שולי על ההכנסות
ניתן לבחור בתשלום מס רגיל על הכנסות השכירות כלומר לפי שיעור המס השולי שחל על הכנסתך החייבת. במקרה זה ניתן לקזז הוצאות בגין ההכנסה וניתן לקבל זיכוי בגין המס ששולם מחוץ לישראל.

האם הכנסת שכירות מדירת מגורים חייבת בביטוח לאומי? 
האם הכנסת שכר דירה למגורים חייבת במע"מ?

לצורך סיוע בדיווח על הכנסה  משכר דירה למגורים צור קשר עם רואה חשבון בפתח תקווה  י.טולדנו 073-2549512